ינואר 2026
לקנות דירה בפורטוגל: לא מסע אימים – אבל כן מערכת שונה לגמרי
ישראלים רבים מגיעים לפורטוגל עם ניסיון כלשהו בתהליך רכישת דירה בישראל. מוציאים נסח טאבו, בודקים אישור לגבי זכויות על הנכס, מנהלים מו"מ על המחיר, לוקחים משכנתא ונעזרים בעו״ד – ומשם זה “רץ”.
בפורטוגל, חלק מהשלבים של רכישת דירה נראים אמנם דומים, אבל למעשה מאחורי הקלעים פועלת מערכת אחרת לגמרי: פנייה ליותר גופים ומוסדות, יותר מסמכים, ומעט מאוד הנחות לטובת מי שלא מכיר את השטח.
אם יש לכם שאלות אל תהססו לפנות אל עוה"ד נופר בר לקבלת סיוע וייעוץ בדוא"ל nufarb@nbar-law.co.il או בהודעת ווטסאפ לטלפון 054-4465055.
שני סיפורים קצרים מהשטח – ומה הם אומרים על התהליך
1. אי התאמה בין שטח הנכס שרשום בעירייה לרישום ברשות המיסים (או להיפך)
זוג רכש שטח עם חורבה והיתר בנייה במטרה לבנות עליו בתים. לכאורה, חלום: יש קרקע, קיים היתר בנייה, קיים פוטנציאל לרווח. בבדיקה מעמיקה, התגלה שהשטח כפי שהוא רשום בעירייה לא זהה לשטח כפי שהוא מופיע ברשות המסים ( Finanças).
בפורטוגל, לנכס יש כמה “זהויות” רשמיות:
- Caderneta Predial Urbana – נסח מס מרשות המיסים, שבו מופיעים פרטים לצרכי מס רכוש
- Certidão do Registo Predial – תמצית מרישום המקרקעין מהעירייה, שכוללת את פרטי הבעלות בנכס, ואם קיימים שיעבודים ועיקולים
במקרה של הזוג שלנו, הנתונים לא הסתדרו ברישומים בין שתי הרשויות: ברשות המיסים ובעירייה. גם הנוטריונית שבפניה צריך היה לחתום על הסכם המכר הסופי, סירבה להתקדם בלי הסדרת הנושא. המסמכים צריכים להתאים בין כל הרשויות ולתאר את אותו נכס וגבולות הנכס, באופן זהה, בין השאר, כדי שהרוכשים לא ייתקלו בבעיות בעתיד כשירצו לבנות בנכס או למכור אותו. לאחר מו״מ עם המוכרים, הנושא הוסדר.
אם העסקה הייתה נחתמת בלי טיפול בנושא, הרוכשים היו נכנסים לנכס עם רישומים סותרים – מצב שמסבך כל שינוי עתידי בנכס, כמו בניה, הרחבה, מכירה או מימון מחדש.
2. חוזה קבלן בלי תאריך מסירה ותשלום סופי תוך 10 ימים מההודעה על סיום הבנייה
במקרה זה, הקבלן העביר לרוכש חוזה סטנדרטי “מוכן” לעסקה על דירה בבנייה:
- אין ציון של מועד מסירה סופי
קבלן אמר בעל־פה שהוא “מתכנן לסיים תוך שנתיים”, אבל בחוזה לא היה תאריך מסירה, ולא מנגנון פיצוי על איחור. בלי תאריך – אין איחור. ובלי איחור – אין פיצוי. – זו לא טעות מקרית, זה ניסוח שמאפשר למוכר להשאיר את לוח הזמנים פתוח לטובתו. - דרישת נוכחות בתוך 10 ימים
בחוזה נכתב שהרוכש חייב להתייצב לשלם את יתרת התשלום ולקבל את המפתח לדירה בתוך 10 ימים ממועד הודעת המוכר שהנכס מוכן למסירה.
לרוכש זר – שלא גר בפורטוגל, זו דרישה כמעט לא ריאלית. – לארגן טיסה, היעדרות מעבודה, שלא לדבר על כך שבדרך כלל יש לסיים את הליך קבלת משכנתא שפרק הזמן הקצר הזה לא מאפשר .
רק התערבות של עו"ד המצוי בפרטים איפשרה שינוי פרטים אלה בחוזה כך שיתאימו לאפשרויותיו של הקונה.
מה בעצם שונה בין פורטוגל לישראל במסמכי הנכס?
בישראל – בדרך כלל קיים רישום “מרכזי” אחד
- נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין – מסמך שמרכז את נתוני הנכס ומציג בעלות, משכנתאות, עיקולים והערות. במקרה שלא קיים נסח טאבו, בד״כ קיים רישום במינהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת. בכל מקרה מדובר במקום אחד בו אפשר למצוא נתונים מלאים לגבי הנכס לכל צורך שהוא ויש גם אופציה לרישום עסקאות לצורך מניעת עסקאות סותרות.
בפורטוגל – קיימים כמה מקורות מידע
כדי להבין מה באמת קונים, בפורטוגל, צריך בדרך כלל לאסוף כמה מסמכים שמקורם במשרדים ומוסדות שונים:
- Certidão do Registo Predial – רישום המקרקעין (בד"כ מהעירייה) הכולל פרטים כמו: בעלות, שעבודים, עיקולים, servidões וכו׳.
- Caderneta Predial Urbana – מסמך מרשות המיסים (Finanças) המפרט את סוג הנכס, שטחים, וקביעת סוג שימוש בנכס לצורכי מס.
- Licença de Utilização / Construção – רישיון שימוש/בנייה מהעירייה, שמגדיר למה מותר להשתמש בנכס (מגורים, מסחר, חקלאי וכו׳)
- Ficha Técnica de Habitação – (לבתים חדשים יחסית) – מסמך טכני המתאר חומרים, מערכת בנייה וכדומה (מסמך חובה עבור נכסים שנבנו אחרי 2004)
- Certificado Energético – תעודת אנרגיה, חובה בעסקאות מכר.
- לעיתים גם תוכנית/Planta, אישור מהוועד/הקונדומיניו, ומסמכים נוספים לפי אופי הנכס.
המשמעות: אין “מסמך זהב אחד” שמספר הכול. צריך להצליב בין כמה מקורות – ורק מתוך התמונה המצטברת מבינים אם העסקה נקייה. חשוב לדעת – זה לא מקובל בפורטוגל ומעט מאד עורכי דין יציעו את זה, אבל קיימת אפשרות של רישום ״הערת אזהרה״ בפורטוגל למניעת עסקאות סותרות.
שני שלבים מרכזיים בעסקה – ולקוח זר לא רוצה לוותר על הראשון
ברוב העסקאות בפורטוגל יש שני שלבים חוזיים:
- CPCV – Contrato de Promessa de Compra e Venda
חוזה הבטחה/מקדמי, שבו בדרך כלל משולם סכום ראשוני, 10%–20% מהמחיר, לפעמים יותר.
זה השלב שבו אפשר ונהוג לקבע תנאים לעסקה: תנאים מקדמיים לקיום העסקה, מועד מסירה, התחייבויות והצהרות של המוכר כלפי הנכס – למשל מצב המערכות בנכס, פיצוי על איחור מכל צד, השלמת מסמכים, תיקונים לנכס או לרישום הנכס ועוד. - Escritura / Deed – שטר המכר הסופי ורישום הבעלות
המסמך הסופי נחתם בפני נוטריון/שופט. במעמד זה גם משולמת יתרת הסכום עבור הנכס. כמו כן משולמים המיסים ומוגשת בקשה לעדכון רישום הנכס ברשויות השונות.
חשוב לדעת: מי שמוותר על CPCV או חותם עליו “באופן אוטומטי”, מפספס את כלי העבודה העיקרי שלו כרוכש – המקום שבו אפשר לעגן את ההגנות בצורה ברורה.
האם חייבים ליווי מקצועי?
תיאורטית אפשר לקנות דירה בפורטוגל בלי ליווי. כמו שתאורטית אפשר למלא לבד טופס מס שבח בישראל או לנהל לבד תביעה בבית משפט.
השאלה היא פחות “האם חייבים” ויותר:
- האם אתם יודעים לזהות פערי רישום בין Caderneta Predial לבין Certidão do Registo ?
- האם ברורה לכם מהי המשמעות של היעדר Licença de Utilização לנכס מסוים?
- האם המועדים הקבועים בהסכם ריאליים עבורכם, והאם הם תואמים את החוק והדרישות של הבנק הממשכן?
לסיכום
ברוב המקרים, אין צורך לפחד – אלא שיש יותר צורך בבהירות:
צריך לדעת אילו מסמכים צריך לבקש, אילו שאלות כדאי לשאול (את המוכר, בעירייה, ברשות המיסים ואח') , ואיפה בדיוק בחוזה נכנסים הסעיפים שמגינים עליך כקונה.
ליווי על ידי מי שמכיר גם את השפה המשפטית המקומית וגם את נקודת המבט הישראלית לא בא “להבהיל” אותך מהשוק – להיפך, המטרה היא לעזור לך להפוך עסקה שמרגישה כמו קפיצה למים עמוקים, לצעד מחושב שיאפשר לך לצלוח את משימת הקנייה של נכס בפורטוגל בבטחה.
(*) המאמרים באתר זה מספקים מידע ראשוני בלבד, הנכון למועד פרסומו, ואין הם מהווים תחליף לייעוץ משפטי. לבירור מקרים פרטיים מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה בדיני ההגירה לפורטוגל.